Hausdach Banner

Rendite durch die Vermietung eigener Immobilien

Eine Immobilieninvestition wird dann vorgenommen, wenn es bei einer Selbstnutzung Mietersparnis eintritt und bei einer Fremdnutzung die Erzielung von Mieterträgen im Vordergrund steht. Gerade bei den vermieteten Immobilien muss die exakte Renditebetrachtung und die Wirtschaftlichkeit genau bewertet werden.

Rendite durch Mieteinnahmen

Ob es sich wirtschaftlich lohnt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hängt vom Investitionsaufwand, dem Erwerbspreis und den erzielbaren Mieteinnahmen ab. Informationen über den regionalen Mietspiegel, welche Mieten realisierbar sind, gibt es oft auf der Seite der Stadt.

Zur Berechnung der Rendite wird die erzielbare Jahresmiete genötigt. Dabei handelt es sich um die Kaltmiete ohne Betriebskosten (wie zum Beispiel Heizungs- und Warmwasserkosten). Dabei ist eine solche Jahresmiete von der vor Ort vorhandenen Wohnraumsituation, von der Lage der Immobilie, von der Immobilienmarktverfassung und von der Größe und Ausstattung des Objekts und weiteren Einflussfaktoren im regionalen Bereich abhängig.

Rendite durch Veräußerungsgewinne

Immobilien RenditeAuch über den Preis beim Verkauf kann bei vermieteten Immobilien eine sinnvolle Rendite erzielt werden. Wenn der Immobilieneigentümer eine Immobilie über den Erwerbspreis verkauft, ergibt sich ein Überschuss. Dieser Überschuss muss dann ins Verhältnis zur Dauer des Besitzes gesetzt werden.

Dabei errechnet sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen dem Anschaffungs- oder Erwerbspreis und dem Veräußerungserlös. Hierbei sind in den Anschaffungskosten ebenfalls alle Erwerbsnebenkosten, die Werbungskosten und die im Zusammenhang mit dem Verkauf sowie die angefallenen Herstellungskosten für Um- und Anbauten zu berücksichtigen.

Für Privatanleger gibt es den Vorteil, dass der Verkauf eines vermieteten Hauses oder einer vermieteten Eigentumswohnung nach 10 Jahren generell steuerfrei bleibt. Wenn die Immobilie selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs und in den zwei Vorjahren zu eigenen Wohnzecken genutzt worden ist, bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei.



Wie erfolgt die Berechnung der Rendite einer Immobilie?

Die Kalkulation der Jahresrendite bei einer Investition zu einer Immobilie wird von dem Investor benötigt, um dadurch einschätzen zu können, ob sich der Erwerb einer Wohnung oder der Erwerb von einem Haus unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Basisdaten lohnt.



 Die Bruttomietrendite ergibt sich aus dem Verhältnis der jährlichen Bruttokaltmiete zum Immobilienkaufpreis.

Wenn zum Beispiel bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung ein Anschaffungspreis in Höhe von 250.000 Euro und eine monatliche Kaltmiete von 8 Euro pro Quadratmeter vorhanden sind, ergibt sich hier eine Bruttomietrendite von 3,84 Prozent im Jahr.

Hier fließen dem Wohnungseigentümer 800 Euro (8 x 100) Kaltmiete zu. Auf das komplette Jahr hochgerechnet sind dies 9.600 Euro. Wenn der Kaufpreis von 250.000 Euro zugrunde gelegt wird, ergibt sich eine Rendite von 3,84 Prozent (9.600 x 100/250.000 Euro). 

Die Nettomietrendite ist gegenüber der Brutto-Ausführung wesentlich aussagekräftiger und kann dann auch als Vergleichsgrundlage für andere Anlagemöglichkeiten herangezogen werden. Hierbei handelt es sich um die Rendite, mit der sich das in die Immobilie investierte Kapital verzinst.

 Hier fließen dann auch die Kaufnebenkosten (wie zum Beispiel Notar- und Grundbucheintragungskosten und Grunderwerbssteuer) in das Kapital mit ein. Ebenso müssen von der Nettokaltmiete dann typische Kosten, wie zum Beispiel Gebühren für die Hausverwaltung, Rücklagen für kleinere Reparaturen sowie die Instandhaltungsrücklage, abgezogen werden.

Tipp: Dieser Renditerechner für Immobilien berechnet gleich alles zusammen.

Eigenkapitalrendite

Hier müssen dann von den Mieteinnahmen nach Berechnung der Nettomietrendite noch Zinskosten (zum Beispiel bei einer Fremdfinanzierung) abgezogen werden. Diese bereinigten Mieteinnahmen werden dann ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt. Sollten noch Steuern anfallen, so müssen diese ebenfalls von den Mieteinnahmen in Abzug gebracht werden.

Ähnliche Beiträge